A contestação aos preços das casas e à falta de oferta acessível abrandou nos últimos meses, mas o problema não desapareceu. Pelo contrário, “agravou-se”.
“Os preços das casas continuam a subir acima do crescimento dos rendimentos das famílias, dificultando o acesso à habitação, especialmente para quem procura a primeira casa, diz ao Expresso, o CEO da Century 21, Ricardo Sousa.
Por exemplo, na rede da mediadora o valor médio de uma transação é de €206 mil e, na maioria dos casos, não corresponde à casa que as famílias procuram. “Muitos optaram por localizações alternativas, reduziram a área da casa desejada ou abdicaram de certas características para conseguirem concretizar a compra. Estes ajustes refletem a necessidade de adaptação à realidade do mercado habitacional, onde os preços continuam elevados, apesar de algumas correções pontuais em determinadas zonas e tipologias”, acrescenta.
De acordo com os dados divulgados pelo Instituto Nacional de Estatística (INE) no final de janeiro, no terceiro trimestre de 2024, o preço mediano por metro quadrado (m2) das casas vendidas subiu para €1819, mais 10,8% que no período homólogo e mais 4,8% que no segundo trimestre. Descidas, só em 15 dos 58 concelhos analisados, e quando comparado com o segundo trimestre. Face ao período homólogo de 2023, só mesmo oito concelhos é que registaram preços mais baixos.
Já a avaliação bancária está num dos valores mais elevados de sempre: €1740 por m2 em novembro de 2024. E com discrepâncias significativas no território nacional. Por exemplo, também segundo dados do INE, a avaliação dos bancos está nos €3922 em Lisboa e nos €772 em Mangualde (o mais alto e o mais baixo, respectivamente).
A isto acresce que “a oferta de imóveis acessíveis continua limitada e a procura por habitação mantém-se elevada, intensificando o desequilíbrio no mercado”, diz ainda Ricardo Sousa.
Segundo avançou o Expresso há uns dias, com base em dados do INE e do Confidencial Imobiliário (CI), em 2023 o número de casas construídas (23,6 mil) correspondia a menos de 20% do número de casas vendidas (136,5 mil). E olhando para uma série longa, entre 2013 e 2023 construíram-se 149.078 casas, ou seja, pouco mais do que as 148.434 casas vendidas em 2024.
Além disso, “apesar do licenciamento de novos projetos e da existência de empreendimentos em construção, poucos imóveis estão efetivamente a ser entregues. O ritmo de construção continua abaixo do necessário para responder à procura habitacional nas principais áreas metropolitanas”, repara ainda Ricardo Sousa.
23,6 mil
foi o número de casas concluídas em 2023, segundo dados do INE. Foram licenciadas 32,5 mil.
Não é, por isso, de admirar que “casas abaixo de €300 mil ou com rendas até €800, especialmente nas principais áreas metropolitanas e bem servidas por transportes públicos, tendem a ser transacionadas rapidamente, refletindo uma procura elevada. Já os imóveis acima €600 mil apresentam um ritmo de venda mais lento”.
Impacto das taxas de juro
O ano passado foi marcado por quatro descidas das taxas de juro e por uma alteração ao cálculo da taxa de esforço e as consequências foram imediatas: as famílias que já pagavam uma prestação ficaram mais aliviadas e as que queriam comprar uma casa com recurso a crédito ficaram com mais poder de compra, impulsionado a procura.
Já este mês, depois de mais um corte das taxas anunciado pelo Banco Central Europeu no final de janeiro, as prestações vão voltar a baixar, pelo que a procura deve continuar a crescer.
De acordo com as simulações para a Lusa da Deco/Dinheiro&Direitos, considerando um financiamento de €150 mil a 30 anos e um 'spread' (margem de lucro comercial do banco) de 1%, um contrato de crédito com indexante de Euribor a seis meses implica uma prestação de €683,15 euros, menos €89,77 do que na última revisão, em agosto. Com Euribor a três meses, a prestação desce 39,88 euros face ao pago em novembro, e com Euribor a 12 meses, a descida é de 94,11 euros.
“A valorização dos preços das habitações pode atenuar parte deste impacto positivo [da descida das taxas de juro], tornando essencial o aumento da oferta de habitação acessível para equilibrar o mercado”, diz Ricardo Sousa
Impacto das medidas do Governo
O programa Construir Portugal - que substituiu o Mais Habitação do anterior Executivo - instituiu a isenção de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e do Imposto Selo e a garantia pública no crédito para a compra da primeira casa dos jovens até aos 35 anos.
Para o CEO da Century 21, “as medidas do Governo geraram grande interesse entre os jovens, com um aumento dos pedidos de informação e simulação, especialmente sobre a garantia pública no crédito habitação”. Mas, enquanto algumas transações ficaram em stand-by para beneficiar da isenção dos impostos, foram poucas as operações concretizadas com a garantia pública, acrescenta.
De acordo declarações recentes à Lusa da ministra da Juventude e Modernização, Margarida Balseiro Lopes, mais de 16 mil jovens compraram casa beneficiando de isenção de IMT e de Imposto do Selo.
Já o jornal Público escreveu, em meados de janeiro, que os cinco maiores bancos receberam mais de 3500 pedidos de empréstimo ao abrigo da garantia pública.
“O nosso estudo [“Habitação para jovens em Portugal: desafios e tendências atuais”], que vai ser apresentado no Observatório do Imobiliário, no próximo dia 6 de fevereiro, revela que 68,5% dos jovens consideram as ajudas insuficientes, enquanto apenas 24% consideram que os apoios tiveram algum impacto positivo, embora demorado. Além disso, muitos sentem que as promessas de apoio raramente se concretizam. Estes dados mostram que, apesar da expectativa gerada, ainda há um longo caminho para tornar a habitação mais acessível para os jovens que realmente precisam”, conclui o CEO da Century 21.
“Observatório do Imobiliário”
O que é?
É uma conferência que serve também para a apresentação da mais um estudo da Century 21 sobre o mercado imobiliário, desta vez intitulado “Habitação para jovens em Portugal: desafios e tendências atuais”. A análise abrange todo o mercado e não apenas o inventário da mediadora.
Quando, onde e a que horas?
Dia 06 de fevereiro de 2025, das 09h às 13h00, no Casino de Lisboa, no Parque das Nações, em Lisboa
Quem vai estar presente?
- Patrícia Gonçalves Costa, secretária de Estado da Habitação
- Carlos Moreno, urbanista
- Pedro Siza Vieira, ex-ministro da Economia
- Pedro Marques Lopes, comentador SIC Notícias
- Ricardo Sousa, CEO da Century 21
- João Pedro Oliveira e Costa, CEO do BPI
- Miguel Maya, CEO do Millenium BCP
- Paulo Moita de Macedo, CEO da Caixa Geral de Depósitos
- Paulo Portas, ex-ministro de Estado
Porque é que este encontro é central?
As taxas de juro desceram o ano passado, mas a dificuldade em comprar e arrendar casa não desapareceu e os jovens continuam a ser dos mais afectados. Contudo, a nova descida das taxas pode alterar esta situação.
Onde posso ver?
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