Em 2023 muitas famílias continuaram a sentir as dificuldades associadas à subida dos juros e a conjuntura económica fez-se sentir também no mercado imobiliário, com o número de transações a caírem. Mas a escassa oferta e o ‘amor’ dos estrangeiros por Portugal não só segurou os preços, como fez com que estes subissem - em Cascais, por exemplo, chegaram a aumentar mais de 100%, mostra um relatório da Engel & Völkers, apresentado esta terça-feira, que analisa as zonas onde esta mediadora imobiliária tem atividade.

No ano passado - na altura em que apresentaram o relatório relativo a 2022 - a mediadora imobiliária tinha reconhecido que já se observava algum abrandamento da procura, o que se veio comprovar com o relatório anual.

Entre os mercados analisados pela Engel & Völkers, é visível uma tendência quase geral: menos casas vendidas, mas preços mais altos.

Por exemplo, em Braga e Guimarães, segundo os dados do Instituto Nacional de Estatística, citados pela imobiliária, houve uma queda de 15,6% e de 10,4% nas unidades vendidas. "Ambas as cidades enfrentaram desafios no mercado de venda de alojamentos familiares nos últimos anos, com períodos de crescimento seguidos por quedas significativas, refletindo as constantes mudanças nas condições económicas, nas taxas de juros, na procura e oferta do mercado imobiliário, bem como influências externas que têm um impacto direto na qualidade de vida, não só destes concelhos, mas como o país em geral", indica o relatório.

Ainda assim, os preços subiram. Entre os imóveis vendidos pela Engel & Völkers, os preços subiram 17,8% em Braga (para 1664 euros por m2) e 18,3% em Guimarães (para 1500 euros/m2), refletindo uma “valorização considerável do mercado imobiliário, impulsionada pelo crescente interesse de compradores estrangeiros, nómadas digitais que trabalham remotamente”.

Rumando a sul, na Comporta, observa-se também a “tendência decrescente em aquisições, fruto da conjuntura internacional”, com os compradores internacionais a representarem 40% do total de vendas da imobiliária no ano em análise, destacando-se os alemães, ingleses e norte-americanos. “Relativamente ao preço, observou-se uma subida de 28,6% no preço médio de venda, atingindo, em 2023, o valor de 9 mil euros por m2”, indica o relatório.

Na costa algarvia em todas as zonas onde opera a imobiliária houve uma queda no número de transações, mas não nos preços - tal como no país. Em Lagos, os preços médios de venda de imóveis pela Engel & Völkers aumentaram 42% para 4,7 mil euros por m2, sendo a maioria dos compradores internacionais (82%). Em Portimão os preços (das vendas do universo da imobiliária) subiram 12,4%, “em Albufeira, o preço médio atingiu 3863 euros [por m2], com uma variação anual de 17%, enquanto em Lagoa foi de 3714 euros [m2], com uma variação anual de 7,1%”. Por fim, em VIlamoura os preços subiram 11,8%, com o preço médio a atingir os 4520 euros por m2.

Cascais: o disparo de 100%

Tal como no resto do país, "as crescentes dificuldades no acesso ao crédito, a subida das taxas de juro registadas nos últimos dois anos, bem como uma diminuição geral do poder de compra e aumento
de custo de vida de vida fizeram com que, em 2023, o número de transações diminuísse significativamente no concelho de Cascais, caindo para valores pré-pandemia". Segundo os dados do INE, houve uma quebra no número de transações de 24,4% face a 2022.

Contudo, o preço do m2 subiu de 3473 euros no final de 2022 para 3976 euros (dados do INE), uma subida de 14%. Mas entre as casas vendidas pela imobiliária, o preço médio mais do que duplicou, com um aumento de 107% para os 8945 euros por m2, à boleia dos compradores internacionais, que representaram “a totalidade das vendas da agência E&V Cascais”, nomeadamente, os cidadãos alemães, americanos e italianos.

Segundo o relatório, o crescimento dos preços "este crescimento pode ser atribuído a fatores como a recuperação económica pós-pandemia, o aumento da taxa de inflação e uma constante procura por residência no concelho conjugada com uma oferta reduzida, sendo que a tendência crescente dever-se-á manter em 2024".

“O disparo dos preços em Cascais justifica-se pela procura continua e pelo facto de haver mais zonas de interesse para os investidores em vez de se cingirem a Cascais, Estoril, Carcavelos e Parede, isto é, a procura aumentou também para o interior da zona de Cascais”, indicou a empresa, em resposta ao Expresso.

Lisboa e Oeiras ficaram mais baratas

Mas esta tendência vê-se em todo o lado? Não. Por exemplo, no Porto - apesar da diminuição do número de transações a nível geral, a Engel & Völkers conseguiu uma subida de 26,2% das suas vendas, com um valor médio de venda na ordem dos 613 mil euros. Do total de habitações vendidas, “45,7% foram adquiridas por compradores estrangeiros, com destaque para cidadãos alemães, brasileiros e ingleses”.

Mas é particularmente interessante olhar para Lisboa e Oeiras, onde o preço médio das casas vendidas pela imobiliária baixou. Em ambas houve uma quebra nas transações, com os preços a caírem 3,58% em Lisboa e 10% em Oeiras.

As freguesias de Belém e Avenidas Novas apresentaram os preços médios de habitação mais elevados em 2023, com valores a superarem os 7000 euros por m2. Em ambos os casos houve uma subida de preços (de 25 e 45%, respetivamente), mas a subida não ocorreu em todas as zonas da capital. Por exemplo, no Parque das Nações (a terceira zona mais cara) os preços caíram quase 25% e a maior queda ocorreu em Campo de Ourique (quase 70%).

Contudo, a zona onde os preços mais caíram foram nos arredores de Lisboa (excluindo-se aqui o concelho de Oeiras, Amadora e Cascais) cujos valores médios caíram 115%.

“Relativamente à tendência verificada em Lisboa e Oeiras, deve-se ao facto de os nossos clientes terem procurado sobretudo produto para investimento, o que acaba por gerar valores mais baixos relativamente à habitação”, explica a imobiliária.