O valor médio das rendas antigas, anteriores a 1990, é de 166,54 euros e mais de 80% dos inquilinos têm mais de 70 anos. Esta é uma das conclusões do primeiro “Relatório sobre o Arrendamento Habitacional em Portugal”, elaborado pelo Observatório da Habitação, do Arrendamento e da Reabilitação Urbana (OHARU) divulgado esta segunda-feira.
O estudo, feito com base nos Censos 2021, revela também que dos 124 083 contratos de arrendamento anteriores a 1990 – antes da entrada em vigor do Regime de Arrendamento Urbano (RAU) - foram 21 084 os inquilinos que pediram junto da autoridade tributária o comprovativo de carência económica. O relatório previsto pelo Governo no OE 2022 , pretende fazer a “radiografia” dos contratos antigos cujas rendas ficarão agora congeladas para sempre na medida em que não vão transitar para o Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU).
Um estudo pedido pelo Governo serviria também de base à fixação dos montantes e limites da compensação a atribuir aos senhorios nos termos da Lei 56/2023 que regulamenta o programa Mais habitação. Para já sabe-se que os senhorios destes contratos beneficiam de isenção de IRS e de IMI em 2024, estando ainda por saber qual será de facto a atualização da renda a partir do próximo ano para os contratos anteriores a 1990.
71% dos inquilinos com menos de 15992 euros por ano
A Área Metropolitana de Lisboa concentra a maioria dos contratos antigos (66%), seguida pela do Porto (17%). Os inquilino na sua maioria idosos vivem em alojamentos que, na sua larga maioria (89,5 %), não têm acessibilidade para cadeira de rodas. Os estudo revela que a situação de sublotação também é a mais comum (69 %). Já em em termos de rendimento, 71 % dos agregados situam-se nos três primeiros escalões do IRS, ou seja, auferem até 15 992 euros.
O relatório estima dois cenários para a atribuição dos subsídios de rendas prevista quer no Mais Habitação, quer em legislação anterior casos as rendas transitassem e fossem atualizadas à luz do NRAU.
Deste modo os autores notam que, “num exercício teórico de estimação do subsídio de renda” previsto no Decreto-Lei n.º 156/2015, em que se assume que a nova renda por m2 corresponde ao valor mediano (o que não é o incentivo dado por aquele diploma), calcula-se uma despesa mensal de cerca de 11,5 milhões de euros, ou seja, 138 milhões de euros por ano, para 21 084 arrendatários. Na prática, o equivalente a um apoio médio de 545, 4 euros mensais para estes arrendatários.
Quanto às ajudas previstas na Lei 56/2023, do Mais Habitação, o relatório aponta dois cenários. No primeiro, os autores assumem uma compensação que corresponde à diferença entre o valor médio das rendas atuais (obtido a partir dos dados dos Censos de 2021) e uma renda definida com base no valor mediano do m2 dos novos contratos de arrendamento, publicado pelo INE. Considerando o universo de 124 083 alojamentos e aplicando esta metodologia, a compensação poderia ascender a uma despesa mensal de 54,4 milhões este ano ou seja, 653 milhões de euros por ano, lê-se no relatório. Na prática, o apoio médio aos contratos seria de 438,4 euros por mês. Já se for considerado um teto de 80 % ao valor mediano do m2 nos novos contratos de arrendamento, o valor seria de aproximadamente 39,8 milhões de euros por mês (477,8 milhões de euros por ano). Na prática, o apoio mensal médio desceria para os 320,7 euros.
O segundo cenário retido pelos autores do relatório e para o mesmo universo de 124 083 alojamentos, assume-se que o arrendatário pagará uma renda de acordo com as taxas de esforço estabelecidas no artigo 35.º do NRAU – máximo de 25% do Rendimento Anual Bruto Corrigido do agregado familiar do arrendatário - sendo o senhorio compensado pelo Estado no remanescente para 1/15 do valor patrimonial tributário, quando este valor for superior ao do rendimento do arrendatário. Da aplicação desta metodologia resulta um custo mensal estimado de cerca de 2,2 milhões de euros, a que corresponde um custo anual de aproximadamente 26,6 milhões de euros. Na prática, um apoio médio mensal que rondaria os 17 euros.
Sobrelotação em zonas de afluxo de mão de obra migrante
Já quanto aos contratos mais recentes, o “Relatório sobre o Arrendamento Habitacional em Portugal” salienta, entre outros aspetos, o crescimento das situações de sobrelotação tem uma marca geográfica visível, por vezes associada a atividades económicas beneficiárias de mão de obra migrante, “pelo que também neste domínio a solução não será monolítica, na medida em que deve envolver um mix de políticas para além da habitacional”. Uma outra linha de conclusão aponta para a desadequação da oferta existente às nova realidade familiares existentes. “Em consonância com a subida de número de agregados domésticos com 1 e 2 elementos, as tipologias dos alojamentos disponíveis no parque habitacional apresentam diferenças em termos de adequação, face àquilo que são necessidades evidenciadas de mais tipologias T1 e T2”, concluem os autores. Por outro lado, salientam que “apesar do número de alojamentos familiares clássicos disponíveis ter deixado de ser um problema, a sua localização assimétrica a par de polos de atração populacional desiguais, evidenciam a necessidade de políticas mais centradas nos territórios de baixa densidade, ou seja, a solução para o problema do acesso à habitação não se esgota exclusivamente na casa a preços acessíveis e digna”.