O Parlamento aprovou, pela segunda vez, esta sexta-feira, sem alterações, o programa Mais Habitação, apenas com o voto favorável do PS. Contra o pacote Mais Habitação votaram o PSD, o Chega, a Iniciativa Liberal, o PCP e o Bloco de Esquerda. Abstiveram-se o Livre e o Pessoas-Animais-Natureza (PAN), repetindo-se a votação final global de julho do programa.

Marcelo Rebelo de Sousa, que tinha vetado o diploma, será agora obrigado a deixá-lo passar.

Eis algumas das principais medidas:

ARRENDAMENTO FORÇADO

Foi uma das medidas do Mais Habitação que geraram mais polémica e dirige-se a casas de habitação devolutas há mais de dois anos e localizadas fora do interior do país, tendo os donos 90 dias para responder após serem notificados para fazerem obras ou darem uso à fração.

Não havendo resposta do proprietário no prazo definido, pode o município proceder ao arrendamento forçado do imóvel.

Está ainda previsto que a câmara municipal possa, oficiosamente ou a requerimento de qualquer interessado, determinar a fiscalização sobre as condições de utilização do imóvel.

As casas de férias, as que se encontram vagas por o respetivo dono se encontrar num lar ou a prestar cuidados permanentes como cuidador informal e as dos emigrantes, bem como as das pessoas deslocadas por razões profissionais, de saúde ou formativas, não são consideradas devolutas para este efeito.

O texto da lei foi suavizado em relação à figura do arrendamento forçado de imóveis considerados devolutos há mais de dois anos – situação comprovada com a aplicação de IMI agravado. A lei prevê que se trata de um instrumento de último recurso que será aplicado pelo município de forma “excecional” e “supletiva”. Isto é, sempre que esteja em causa garantir a função social da habitação. Caberá à Autoridade Tributária em articulação com o município identificar as situações em que se aplica. Esta disposição legal não se aplica nas regiões autónoma dos Açores e da Madeira.

AUMENTO DAS RENDAS

O valor da renda inicial dos novos contratos de casas que estiveram no mercado de arrendamento nos últimos cinco anos não pode ultrapassar os 2% face à anterior. A este valor podem ser somados os coeficientes de atualização automática dos três anos anteriores (caso não tenham sido aplicados), sendo considerados 5,43% em relação a 2023.

Esta limitação de 2% não se aplica aos contratos cujo valor seja inferior às rendas consideradas no arrendamento acessível.

Além da imposição de um teto de 2% para os novos contratos de arrendamento, o Mais Habitação prevê que o aumento da duração do contrato seja “compensada” com uma quebra na tributação em sede de IRS ou de IRC, consoante o senhorio seja uma pessoa individual ou coletiva. A taxa que se aplica aos rendimento prediais passa de 28% para 25% e, por exemplo, os contratos entre cinco e 10 anos, serão tributados à taxa de 23%, em vez dos 28%, e os de 10 a 20 anos a 14%. Em matéria de benefícios ficais, vai existir “uma redução de cinco pontos percentuais da respetiva taxa de IRS, sempre que a renda seja inferior em pelo menos cinco pontos percentuais à renda do contrato de arrendamento anterior”. Na prática, o Estado vai acomodar a perda de receita do senhorio com a descida de rendas. Por outro lado, e para não alimentar rendas especulativas, ficam excluídos os contratos de arrendamento cujo valor seja 50% superior à média dos contratos para a mesma tipologia na mesma localização e concelho, valor que é definido por cada autarquia.

ALOJAMENTO LOCAL

Passa a existir uma Contribuição Extraordinária para Alojamento Local (CEAL) de 15%, depois de inicialmente ter sido anunciada uma tributação de 35% e, em seguida, de 20%. A CEAL recai apenas sobre frações autónomas (apartamentos e estabelecimentos de hospedagem em frações autónomas) e exclui as moradias e os prédios inteiros dedicados a AL. Ficam isentos os particulares que utilizem a sua habitação própria permanente para efeitos de alojamento local até 120 dias por ano.

A emissão de novos registos de Alojamento Local (AL) está suspensa nas zonas do litoral, mas mantém-se nos territórios de baixa densidade, que incluem 165 municípios e cerca de 70 freguesias localizadas em municípios que não são de baixa densidade.

Em relação ainda aos novos registos, passa a ser obrigatório a aprovação por unanimidade do condomínio a instalação de um novo AL. Em matéria de quórum para pedir a suspensão de uma licença, foi fixado em dois terços, quando inicialmente estava previsto ser por maioria.

A receita da CEAL reverte não só para o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), para financiar políticas de habitação, mas também para os organismos semelhantes das Regiões Autónomas da Madeira e dos Açores, como IHM- Investimentos Habitacionais da Madeira, EPERAM e Departamento do Governo Regional dos Açores. Uma extensão pedida pelo PSD e decidida esta quinta-feira durante a votação do programa Mais Habitação.

BENEFÍCIO PARA CASAS QUE SAIAM DO AL

Para os proprietários que retirem as casas do alojamento local até ao final de 2024 e as coloquem em arrendamento tradicional, o diploma aprovado prevê a isenção de IRS ou IRC sobre o valor das rendas cobradas até ao fim de 2029. Só são abrangidos pela medidas, as unidades de AL cujo registo seja anterior a 31 de dezembro de 2022 e, cumulativamente, o contrato de arrendamento seja celebrado até ao fim de 2024.

VISTOS GOLD

As Autorizações de Residência por Investimento (ARI), acabam em relação às compras de habitação ou de reabilitação e de imóveis, bem como em todos os aspetos relacionados com o imobiliário como fundos de investimento ou compra de unidades em fundos. No entanto, o Governo criou um novo regime ligado a investimento de carácter económico, cultural ou científico, semelhante ao anterior regime, mas que expurga qualquer relação com o imobiliário. A entrada em vigor da nova lei não afeta a possibilidade de renovação dos vistos gold já concedidos nem os pedidos de autorização que estão a ser tratados até à data da entrada em vigor da lei.

APOIOS EXTRAORDINÁRIOS NA HABITAÇÃO

O apoio à renda, cujo valor mensal pode chegar aos 200 euros, ou a bonificação de juros do crédito à habitação não podem ser penhorados. Durante a votação desta quinta-feira, o PS sugeriu uma alteração à redação e retirou a referência a rendas, substituindo por apoios extraordinários, para estender o âmbito da decisão à generalidade dos apoios extraordinários. Como o que também vai ser concedido a quem tem crédito à habitação e taxa de esforço mais elevada, seja também abrangido.

BENEFÍCIOS FISCAIS PARA OS FUNDOS DE INVESTIMENTO

O regime de benefícios fiscais aprovado no Parlamento prevê a substituição do sistema em vigor ligado à reabilitação urbana, por um novo dedicado à habitação acessível. O novo regime prevê que no caso de fundos e sociedades de investimento imobiliário em que pelo menos 75% dos ativos sejam bens imóveis afeto a arrendamento habitacional acessível, as mais-valias obtidas com a venda de unidades de participação desta entidades sejam tributadas a 10%.

ARRENDAR PARA SUBARRENDAR

Para aumentar a oferta no mercado de arrendamento, o Estado propõe-se arrendar a privados casas que se encontrem devolutas para depois as subarrendar.

A renda paga ao senhorio terá benefícios fiscais desde que contrato tenha uma duração não inferior a cinco anos e o valor da renda seja conforme aos preços e tipologias previstos no Programa de Apoio ao Arrendamento Acessível.

ESTADO PAGA RENDAS EM ATRASO APÓIS TRÊS MESES DE INCUMPRIMENTO

O Estado vai substituir-se ao inquilino e pagar rendas nos casos em que haja incumprimento superior a três meses, para reforçar o mercado de arrendamento. Desta forma, caberá ao Estado avaliar a situação do inquilino e poderá avançar para a cobrança dos valores em falta usando os meios atualmente existentes para a cobrança de outras dívidas. Sendo o incumprimento devido a carência de meios, o caso é articulado com a Segurança Social.

O pagamento tem como valor máximo mensal 1,5 vezes o salário mínimo nacional até ao limite total de um valor equivalente a nove vezes o salário mínimo nacional.