O estudo “A crise da habitação nas grandes cidades – uma análise”, lançado esta quinta-feira pela Fundação Francisco Manuel dos Santos (FFMS), deixa algumas propostas sobre as medidas que devem ser tomadas para ajudar a resolver o problema da habitação em Portugal, embora comece por alertar que não existem soluções imediatas.

Considerando a necessidade de avançar com uma estratégia integrada de curto, médio e longo prazo, os autores - Rita Fradique Lourenço, Paulo M. M. Rodrigues e Hugo de Almeida Vilares -, avisam que “medidas como controlo de rendas acabam por afetar negativamente essa oferta” de casas.

Os autores do documento alertam também que “as restrições absolutas à procura de estrangeiros são de evitar, porque deprimem a atividade económica e têm impacto reduzido devido aos direitos constituídos a nível europeu”.

É preciso aumentar a oferta de habitação

Assim, o estudo considera que a estratégia para resolver o problema da falta de habitação deve ir ao encontro de quatro objetivos críticos: a “expansão efetiva da oferta e o aumento da sua elasticidade; planeamento da expansão das cidades e garantia da provisão de sistemas de transportes sustentáveis e de bens e serviços públicos; providenciar qualidade habitacional aos cidadãos de forma sustentável, inclusiva, harmoniosa, acessível, e com menor volatilidade de preços e rendas e apoio temporário às famílias em situações economicamente mais difíceis”.

Em declarações ao Expresso, Hugo de Almeida Vilares destaca “que o mercado deve ser capaz de responder à procura”. Acrescenta que “Portugal é um mercado com uma oferta inelástica”, ou seja, “que cresce pouco em reação à subida de preços, tornando-os mais voláteis”.

Questionado sobre se as conclusões do estudo se identificam com algumas das medidas do pacote legislativo “Mais Habitação”, Hugo de Almeida Vilares destaca “que é possível identificar pontos de alguma aproximação”, mas também “pontos de maior distanciamento”. Contudo, alerta que os autores não fizeram um estudo exaustivo das medidas do “Mais Habitação”, por isso, diz não ter dados para dar uma opinião mais concreta.

No entanto, sobre medidas de restrição de procura de habitação, o documento analisa o caso do alojamento local, “defendendo que as restrições neste mercado devem ser adotadas a nível local atendendo à realidade de cada bairro/freguesia”.

Além disto, os autores defendem que as “restrições absolutas à procura de estrangeiros são de evitar”, porque “deprimem a atividade económica e têm impacto reduzido devido aos direitos constituídos a nível europeu”.

Apoiar famílias mais vulneráveis

O estudo aponta também que a gravidade do problema da acessibilidade de habitação exige, no entanto, “medidas de curto prazo do lado da procura que apoiem famílias em situações mais débeis”.

Assim, o documento da Fundação Francisco Manuel dos Santos avisa que, no imediato, “é provável que a situação do mercado de habitação continue a degradar-se, pelo que a gravidade do problema da acessibilidade exige medidas de curto prazo que apoiem famílias em situações mais vulneráveis”. Dá como exemplo “a subsidiação da procura habitacional, que deve focar-se no arrendamento e a subsidiação de proprietários para responder ao aumento das taxas de juro”.

No entanto, os autores do estudo consideram que estas medidas de curto prazo podem ter um “impacto negativo na oferta de casas no arrendamento”, considerando que a haver “o eventual controlo de rendas deve ser de curta duração”. Esta medida deve ser “idealmente complementada com um regime mais flexível de proteção de arrendatários a implementar no médio prazo”.

De referir que os autores do estudo, antes de proporem uma política de habitação concreta, foram analisar, por exemplo, o facto de o aumento dos preços da habitação ter superado os aumentos salariais, contribuindo para o agravar das desigualdades; o facto de o aumento dos preços das casas a partir de 2017 ter levado a uma deterioração da acessibilidade à habitação; que a procura habitacional sofreu na última década um crescimento significativo, principalmente em Lisboa e Porto, o que aumentou a fricções e pressionou os preços.

Impacto da pandemia e da inflação

Os autores analisaram ainda os impactos da pandemia, da inflação e da subida das taxas de juro nos preços das casas, procurando responder a questões fundamentais como se há ou não sobrevalorização e de que depende a acessibilidade ao mercado.

Outro dos aspetos que foi analisado no estudo foi a experiência de outros países em termos de políticas de habitação, identificando objetivos críticos que devem ser concretizados no curto e no médio prazo para resolver o problema da acessibilidade no nosso país.

De destacar ainda que depois de, em 2021, ter lançado um estudo que traçava o retrato do mercado imobiliário português e da sua evolução, a Fundação Francisco Manuel dos Santos atualiza agora aquele trabalho e “lança caminhos concretos para responder aos desafios económicos e sociais que este setor coloca, propondo uma estratégia integrada que inclui medidas de curto, médio e longo prazo”.

Conclui que “este é o primeiro número de uma nova coleção de policy papers da FFMS que procuram sumariar os resultados de investigações mais alargadas para um público não-especializado”.