Os bancos vão ter de disponibilizar diferentes simulações para os clientes que pedirem crédito à habitação, para mostrar os encargos por tipo de taxa: se fixa, se mista, se variável.
“Os mutuantes ou intermediários de crédito disponibilizam aos consumidores a ficha de informação normalizada elaborada com base na informação por estes apresentada, com a simulação das condições do contrato de crédito para as modalidades de taxa variável, fixa e mista, que pode ser realizada aos balcões do mutuante ou do intermediário de crédito, através dos seus sítios na Internet ou por qualquer outro meio de comunicação à distância”, é o que indica a proposta de decreto-lei que foi colocada em consulta pública na passada sexta-feira.
Esta é uma alteração ao regime legal dos créditos à habitação (Decreto-Lei n.º 74-A/2017) que, atualmente, obriga a mostrar “a simulação das condições do contrato de crédito”, mas não impondo que sejam apresentadas simulações das várias modalidades de taxas.
“Os mutuantes apresentam ao consumidor, pelo menos, uma proposta de contrato de crédito a taxa variável, mista e fixa”, diz a proposta de legislação, que está inserida no pacote da habitação, relativamente à informação pré-contratual.
As taxas variáveis são associadas a indexantes (as Euribor), com vários prazos (normalmente com revisão a cada três, seis ou 12 meses), que é a modalidade mais utilizada em Portugal – e que são os que mais estão a sofrer com a subida abrupta das Euribor, a encarecer em centenas de euros as prestações dos portugueses. A taxa fixa fica logo definida à partida, para todo o período do empréstimo. Já a mista junta os dois: tem um período de taxa fixa, por exemplo, dez anos, que depois passa a taxa variável.
Atualmente, os clientes podiam já pedir simulações para as modalidades, mas os bancos não tinham de as disponibilizar – apenas simular o efeito da taxa escolhida. Era assim que os clientes com taxa variável sabiam, por exemplo, qual a dimensão das prestações no caso de as Euribor sentirem um agravamento superior a 3 pontos percentuais (cenários para situações de stress). Curiosamente, o fato de esse agravamento até já ter sido superado (as Euribor estavam abaixo de 0 no ano passado e seguem agora a aproximar-se de 4%) levou a que o Governo decretasse apoio às famílias em situações de stress.
O Governo já tinha indicado que iria obrigar os bancos a oferecerem taxa fixa, em resposta ao facto de o Santander ter deixado de comercializá-la, obrigando os clientes a optarem pela taxa variável, numa altura de disparo nos juros, ou pela taxa mista, que também acabará por ser afetada pelas Euribor. O partido Livre tinha já feito uma proposta nesse sentido, mas o PS chumbou-a, para depois vir a propô-la no pacote de habitação.
Porém, e seguindo o que o ministro das Finanças, Fernando Medina, já dissera, não estão previstas quaisquer limitações comerciais, como limites aos juros praticados em cada taxa. Praticamente todos os bancos dizem que disponibilizam taxa fixa, mas nem todos o fazem em todas as maturidades (o BCP só a 30 anos, por exemplo).
Os bancos não têm vindo a dinamizar a taxa fixa, como mostram os últimos dados do Banco de Portugal: são os créditos a taxa mista que têm vindo a crescer. Porém, os créditos com taxa variável, embora a perder força, ainda representam 69% dos novos créditos à habitação a serem feitos; ou seja, dois em cada três continuam a variar ao sabor das Euribor.
Esta obrigatoriedade de taxas fixas não tem prazo de vida - ao contrário da bonificação dos juros, que o Governo coloca até ao fim deste ano, o horizonte temporal desta alteração à legislação do crédito à habitação vai manter-se.